Proses Peralihan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik | Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan salah satu bentuk kebebasan yang diberikan oleh pemilik tanah kepada individu atau pihak lain untuk melakukan pembangunan di atas tanah tersebut.
HGB diatur oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) pada Pasal 35-40. Tujuan pemberian HGB oleh pemerintah adalah untuk mendorong pembangunan dan pemanfaatan lahan kosong guna meningkatkan kesejahteraan masyarakat.
Mengenal Hak Guna Bangunan (HGB)
Hak Guna Bangunan (HGB) sering disebut juga dengan istilah HGB dan seringkali muncul dalam konteks pembahasan properti, terutama dalam proses jual-beli. HGB memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk mendirikan suatu bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Biasanya, HGB digunakan oleh pengembang properti untuk membangun perumahan atau apartemen yang ditujukan untuk umum.
Penting untuk memahami bahwa HGB tidak memberikan hak kepemilikan atas tanah, melainkan hanya hak untuk membangun dan mengelola bangunan di atasnya. HGB memiliki masa berlaku terbatas, yakni paling lama 30 tahun, namun dapat diperpanjang hingga 20 tahun sesuai dengan ketentuan UUPA.
Proses Peralihan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik (SHM)
Dari HGB, pemilik atau penghuni suatu unit di perumahan dapat melakukan peralihan status kepemilikan menjadi Hak Milik (SHM). Proses ini melibatkan beberapa langkah dan syarat tertentu. Salah satu cara peralihan HGB menjadi SHM adalah dengan memenuhi syarat-syarat berikut:
- Mengurus di Kantor Pertanahan: Pemilik yang ingin mengubah status HGB menjadi SHM harus mengurusnya di Kantor Pertanahan setempat. Proses ini melibatkan pengumpulan dokumen-dokumen yang diperlukan.
- Persyaratan Dokumen: Dokumen yang umumnya dibutuhkan meliputi sertifikat asli HGB, fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan), SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan, fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga, dan surat pernyataan bermaterai yang menyatakan tidak memiliki lebih dari lima bidang perumahan.
- Surat Permohonan: Pemohon perlu menulis surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat yang berisi niat untuk mengubah status HGB menjadi SHM.
- Proses Pendaftaran: Semua dokumen yang diperlukan kemudian diserahkan di loket pelayanan di Kantor Pertanahan. Pemohon perlu mengisi dan menandatangani formulir permohonan yang diberikan.
- Biaya Peralihan Hak: Terdapat biaya yang harus dibayarkan, seperti dana pendaftaran tanah, biaya notaris, biaya pengurusan tanah, konstatering report untuk tanah luas di atas 600 m², dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) dengan nilai sebesar 5% dari total transaksi.
- Proses Verifikasi dan Penerbitan Sertifikat: Setelah semua dokumen dan biaya terpenuhi, kantor pertanahan akan melakukan verifikasi. Jika semuanya memenuhi syarat, sertifikat Hak Milik (SHM) akan diterbitkan.
Baca Juga: Kelebihan dan Kekurangan Membeli Rumah Subsidi
Kelebihan dan Kekurangan HGB
HGB memiliki kelebihan dan kelemahan yang perlu dipertimbangkan sebelum mengambil keputusan. Kelebihan HGB antara lain:
- Biaya Relatif Murah: Proses perolehan HGB cenderung lebih terjangkau daripada membeli properti dengan sertifikat Hak Milik (SHM).
- Fleksibilitas Pemindahan: HGB dapat dipindahtangankan kepada pihak lain jika pemegangnya mencapai batas waktu sertifikat HGB.
- Peluang Usaha dan Investasi: Properti dengan status HGB sering digunakan untuk investasi atau usaha, terutama jika memiliki lokasi strategis.
Namun, terdapat juga kelemahan, seperti:
- Masa Berlaku Terbatas: HGB memiliki masa berlaku terbatas, sehingga perlu diperpanjang untuk mempertahankan haknya.
- Keterbatasan Hak Atas Tanah: Pemegang HGB hanya memiliki hak pada bangunan, bukan pada tanahnya sendiri.
- Risiko Beban Hak Tanggungan: Jika digunakan sebagai jaminan pinjaman, HGB dapat menjadi beban hak tanggungan jika tidak diurus dengan baik.
Perbedaan Hak Guna Bangunan dan Hak Milik
Perbedaan antara Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (SHM) dapat dijelaskan sebagai berikut:
- HGB (Hak Guna Bangunan):
- Hak atas bangunan di atas tanah, bukan hak atas tanah itu sendiri.
- Masa berlaku maksimal 30 tahun, dapat diperpanjang hingga 20 tahun.
- Risiko Beban Hak Tanggungan jika digunakan dalam jangka waktu yang lama.
- Ideal untuk investasi atau tempat tinggal sementara.
- SHM (Sertifikat Hak Milik):
- Hak atas tanah dan bangunan secara utuh.
- Tidak ada batas jangka waktu, keabsahan berlaku selamanya.
- Lebih mahal daripada HGB, tetapi dapat dijadikan agunan pinjaman.
- Ideal untuk hunian permanen dan investasi properti jangka panjang.
Cara Meningkatkan Sertifikat HGB ke SHM
Jika Anda ingin meningkatkan status sertifikat HGB menjadi Hak Milik (SHM), langkah-langkah yang perlu diambil melibatkan pengurusan di Kantor Pertanahan setempat. Dokumen-dokumen seperti sertifikat asli HGB, IMB, SPPT PBB, KTP, Kartu Keluarga, dan surat pernyataan bermaterai diperlukan.
Setelah pengumpulan dokumen, pemohon mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Proses verifikasi dan penerbitan sertifikat akan dilakukan setelahnya.
Dengan pemenuhan syarat-syarat dan prosedur yang benar, peralihan sertifikat dari HGB ke SHM dapat berhasil dilakukan, memberikan pemilik status kepemilikan yang lebih kuat atas tanah dan bangunan yang dimilikinya.
Langkah-langkah ini dapat dijalankan sendiri atau dibantu oleh ahli hukum properti untuk memastikan bahwa semua persyaratan dipenuhi dengan benar dan tepat.
Kesimpulan
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah instrumen hukum yang memberikan hak kepada individu atau badan hukum untuk membangun di atas tanah yang bukan miliknya. Proses peralihan dari HGB menjadi Hak Milik (SHM) melibatkan sejumlah dokumen dan prosedur yang perlu diikuti dengan benar.
Kelebihan dan kelemahan HGB perlu dipertimbangkan sebelum mengambil keputusan dalam memilih jenis kepemilikan properti. Dengan memahami perbedaan antara HGB dan SHM, serta langkah-langkah untuk meningkatkan status sertifikat, pemilik properti dapat mengelola investasi propertinya dengan lebih baik sesuai dengan kebutuhan dan tujuan jangka panjang.
